近年来ehs.cn 住宅物业服务区域内安全形势日趋复杂 高空坠物、电梯困人 消防通道堵塞、极端天气灾害等 风险隐患交织叠加 各类安全事故时有发生 一旦发生安全事故 物业公司很容易陷入“无限责任”纠纷 近日出台的 《江西省住宅物业服务区域安全管理工作指南》 对物业企业明确职责边界 规范安全管理 提升服务水平 很有帮助
《江西省住宅物业服务区域安全管理工作指南》(以下简称《指南》)梳理了国家和江西省有关法律法规，总结了近年来物业管理行业安全管理实践经验和典型事故，内容涵盖治安防范、消防安全、设施设备安全、环境安全等方面，为物业服务企业完善健全安全生产制度、规范安全生产行为、加强安全生产培训、提升安全服务水平等提供了指引。 《指南》明确，物业服务企业应坚持“安全第一、预防为主、及时响应、果断处置”的安全管理原则;落实企业安全管理主体责任，明确安全管理职责，逐级分解并落实安全管理目标，将安全管理目标在物业管理区域内显著位置公示;建立健全安全运营的相关管理制度、操作规程及应急预案，并根据情况及时评估、修订和完善;加强安全危险源的识别、评价及控制，强化安全现场管理、安全行为管理、警示标志管理和安全防护管理等;根据法律法规及物业安全管理要求和业主服务需求，设置专(兼)职安全管理岗位;应加强安全管理工作培训，组织开展各类应急预案的演练或演示，保持安全教育计划、培训实施记录、培训考核等档案资料的完整性;根据物业管理区域内实际情况，配置相应的安全管理工具、安全防护物资、安全防范用品等。 《指南》强调，物业服务企业应配合消防救援部门、居(村)民委员会开展消防工作，落实物业服务合同中约定的消防安全防范服务事项;制定并实行逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，成立志愿消防队伍;制定电动自行车进出登记管理制度，建立日常消防管理和防火巡查制度，定期对公用电动自行车充电设备进行巡查;每月至少一次对住宅物业管理区域内的共用部位进行防火巡查。 为让物业服务企业 更好理解文件内容 《指南》在典型案例章节中 专门结合文件内容 通过13个真实案例 进行指导解析 一、装饰装修安全管理 北京某物业因私自拆改承重结构，被罚3倍管理费+警告 案例背景 2020年12月，朝阳区房管局在北京市朝阳区某房屋进行执法检查发现，装修人擅自变动建筑主体和承重结构，影响建筑结构和使用安全，作为物业管理单位的北京某物业公司在发现装修人违规行为并制止无效后，未及时向有关部门报告，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。2021年1月房管局依据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，对该物业公司给予警告，处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费3倍的罚款。朝阳区建委对装修人擅自变动房屋建筑主体和承重结构的行为进行立案调查。 物业该怎么做 物业公司应依据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人，在物业服务过程中发现业主或使用人存在拆改房屋主体结构、擅自搭建违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等违规行为的，应及时进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应通过行政机关官网、公开投诉电话、邮寄等方式及时报告相关行政执法机关，并留存相关资料。对于不履行“劝阻、制止、报告”职责的物业公司，将承担相关的法律责任。 二、电梯安全管理 电梯急坠 母子受伤 物业冷漠处置被判赔偿 案例背景 66岁的张女士家住北京市朝阳区一小区，一次在与儿子乘坐电梯时，母子二人突然遭遇电梯急坠事故，从五层坠落至三层，电梯门也被撞开，二人当即出现头晕、头疼、发抖、四肢发凉等症状。事发后,二人立即致电物业公司，3名工作人员到达现场后对电梯进行了查看，不认可电梯故障，对瘫坐在地上的母子二人不闻不问。因认为物业公司未尽安全保障和救助义务，母子二人将该物业公司诉至法院，索赔医疗及精神损失，最终经法院判定，认定物业公司责任，判决物业公司赔偿了母子二人全部医疗损失。 物业该怎么做 物业公司作为小区的管理者，对小区内的配套设施、设备安全负有管理义务，日常应保障电梯的正常运行，并在出现人身损害时,及时给予救助。根据《江西省物业管理条例》第五十一条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、压力容器等特种设备进行定期检验检测;同时根据《关于全省住房城乡建设系统加强电梯质量安全工作的通知》要求，在发生电梯停摆等事故时，物业服务企业应做好专业营救人员到来之前的救援衔接工作。 三、高空抛(坠)物安全管理 10岁男孩抛窗把手砸伤路人，物业因未清理公共区域杂物被判赔20% 案例背景 2019年10月25日中午，海沧区一业主在小区内的晾晒区(物业指定)被从高空抛下的窗户把手砸到头顶，事发后当事人家属立即报警，并同时将相关情况告知物业公司。物业公司随后派人随同民警上门调查核实，确认窗户把手系10岁的林某从邻近楼幢10楼的公共走廊窗户处抛下，林某述称该窗户把手原放置于公共走廊窗台上。该业主受伤后被送往医院治疗。治疗结束后，该业主起诉要求林某及林某母亲、物业公司连带赔偿其各项损失共计12万余元。 法院审理后认为，该业主的受伤虽系林某从高空抛下窗户把手所致，但窗户把手在案发前放置于公共走廊的窗台上，该位置属于物业公司管理、维护的范围。物业公司作为小区建筑物管理人，对放置于公共区域窗台上的窗户把手未及时清理，也未举证证明在事发前其有设置“禁止高空抛物”等安全警示标志，应认定其未尽到安全保障义务，致使本案人身伤害事故发生。因此，法院综合考虑物业公司的过错程度，最终酌定物业公司对本案损害后果承担20%的补充赔偿责任。 物业该怎么做 居民住宅小区的物业公司是否要承担高空抛物侵权行为的法律责任?根据民法典第一千二百五十四条的规定，禁止从建筑物中抛掷物品，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害情形的发生，未采取安全保障措施的，可能依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。 四、交通安全管理 老人被撞身亡，家属告物业!法院：标识齐全+及时救助，物业无责 案例背景 某年4月8日，某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求(现场有限速15公里/小时的标识牌)，后来老人因抢救无效死亡。 事发后物业管理单位迅速采取了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿(业主)在处理完交通事故和老人后事以后，于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。并声称已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。 经法院审理查明，物业公司在小区内已设置合理的限速标志，已有监控设施，且事发后及时采取了救助措施，没有过错，故物业管理公司不承担责任。 物业该怎么做 在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防知识的宣传;对物业区域内的交通标识等公共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。 物业管理企业在发生恶性突发事件后，物业管理企业要做好现场抢救、保护，在采取应急措施的同时应及时报告、联系相关事故处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。另外，可通过购买相关责任保险的方式有效地转移风险。 五、窨井及沟渠安全管理 警示牌不醒目 业主跌入7米深采光井致残 物业赔偿4万余元 案例背景 原告谢某在被告物业公司所管理的小区不慎跌入约7米深的采光井，致盆骨多处骨折、多处软组织损伤。经鉴定，谢某的伤情构成十级伤残，且评定其误工期150天，护理期60天，营养期75天。莲花县人民法院在审理过程中，组织双方进行现场勘查，发现该采光井用料仅为2毫米的塑料板，周边灯光昏暗，警示牌位置和内容不够醒目，甚至在白天都难以被注意。通过承办法官释法说理，最终双方自愿达成调解协议：由被告某物业公司赔偿原告谢某医药费、伙食费、营养费、护理费、误工费、残疾赔偿金、精神抚慰金等各项损失4万余元。 物业该怎么做 物业服务企业作为小区的物业管理人，对小区公共区域负有维护、修缮、服务与管理义务，其职责范畴不仅限于日常的环境保洁和设施维护，还需通过设置各种警示标识来规范小区管理、保障业主安全，积极预防和减少潜在的安全风险。这些警示标识不仅是对居民的一种提醒和告知，更是物业公司履行其安全保障义务的具体体现。当物业服务企业对公共设施管理不当，造成他人人身、财产损失时，将承担相应的损害赔偿责任。 六、水景水系安全管理 2女童景观池触电身亡，物业虽配合调查但仍需担责 案例背景 杭州余杭区5月26日13时50分许，余杭街道湖山帝景湾小区一景观步道内2名女童发生意外倒地。接报后，余杭街道、属地社区负责人及公安、供电等部门第一时间赶赴现场联动处置，组织送医抢救、现场保护隔离、情况核查等相关处置工作。经查，2名女童1名8岁、重庆人，1名10岁、余杭崇贤人，事发时在景观步道积水中戏水，初步判断可能为触电引发，疑似因景观灯漏电被电击，具体原因正在进一步调查中。16时许，2名女孩经余杭二院全力抢救无效死亡。物业公司第一时间积极配合警方调查，做好善后工作，并根据最终鉴定结果，承担相应责任和赔偿。 物业该怎么做 物业服务企业应定期对小区内的景观灯等设施进行隐患排查及维护，做好日常安全巡查工作，并在水景周围设置栏杆、护栏、警示线等隔离设施，设置明显的安全标识，提醒人员注意安全，防止逾越。制定水景设施紧急救援预案，明确各紧急事件的处理流程,同时定期开展安全知识教育。 七、自然灾害安全管理 业主雪天摔成骨折告物业，法院：已扫雪+发提醒，物业无责 案例背景 2022年2月某地区突降暴雪，刘某在某小区内的道路行走时，不慎摔倒受伤，送医后经医院诊断为骨折，入院接受手术治疗。后经司法鉴定中心鉴定，刘某构成十级伤残。病愈后，刘某认为物业公司作为小区管理者，未在雨雪天气对小区尽到安全保障义务，应承担责任。而后多次找到小区物业要求赔偿，但物业坚持自己已经尽到了安全保障义务，不应承担责任。双方争执不下，刘某一气之下将物业公司诉至经开区法院，请求法院判决物业赔偿医疗费、护理费、误工费等各项费用共计20万余元。后法院审理认为，被告作为原告所在小区的物业管理部门，应对园区的积雪等负及时清扫义务，以保障小区内行人安全。事发前，被告物业公司在业主微信群中发出注意安全通知，提示业主雪天路滑，应注意安全，且已对道路积雪进行清除，因此物业公司也无法做到更高的安全注意义务，因而不应对刘某的人身损害承担责任。 物业该怎么做 根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第九百四十二条规定：物业服务企业应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业服务企业应当在雨雪等极端天气发生时采取积极举措，最大程度消除安全隐患。 八、燃气安全管理 气灶点火发生爆燃 租客被烧伤 物业无责任 案例背景 徐某承租晋某位于北京市通州区某房屋，2021年9月，涉案房屋发生火灾，徐某被烧伤，涉案房屋及物品亦受损。通州区消防救援支队出具《火灾事故认定书》，认定起火的原因系徐某在使用点火棒点燃燃气灶的过程中发生爆燃。该燃气灶系晋某购房时附带的设备设施，至爆燃事故发生时已逾十几年未更换，事故发生前，徐某亦向晋某反映过燃气灶无法正常使用。现徐某起诉要求晋某、某燃气公司、某物业公司承担赔偿责任。生效判决认为，燃气公司对涉案房屋的燃气安全使用进行了安全巡检，燃气灶设备不属于物业公司的服务范围，物业公司亦及时组织现场救助等工作，现无证据表明燃气公司、物业公司对此次事故的发生负有过错。故判决：徐某对火灾事故承担70%的责任，晋某对火灾事故承担30%的责任，燃气公司、物业公司不承担责任。 物业该怎么做 物业服务企业应积极配合管道燃气经营者对建筑区划内业主专有部分以外的燃气设施进行日常维护、抢修和更新改造，并配合对居民定期进行燃气安全知识的宣传教育，提升居民安全意识及应急处理能力，制定燃气事故的应急响应预案，一旦发生事故，能够迅速有效地进行处置，减少损失。 九、泳池安全管理 7岁女童爬入歇业泳池溺亡，物业因围栏不封闭+蓄水过深担责30% 案例背景 家住南宁江南区玫瑰园小区黄先生7岁的女儿小英在楼下独自玩耍，某天晚上8点左右，夫妻二人发现孩子不见了，经过一番寻找，当晚11点50分，发现孩子已经在小区的泳池内溺亡;悲痛万分的黄先生夫妇一纸诉状，将小区物业起诉至法院。事发后，当事双方各执一词。孩子的家长认为：物业公司在小区公共场所建设和经营危险程度很高的游泳池，却没有将游泳池进行有效隔离，游泳池边的栅栏间距20厘米，高度70厘米，使得儿童可以穿越和攀爬。而物业公司认为，事发当晚泳池处于歇业期，大门紧锁，而且在歇业期间，泳池内只保留约30厘米的水作为泳池底养护用。最终法院认定，物业公司和孩子家长应该分别承担责任的三成和七成，法官认为小区游泳池虽有围栏围住，但围栏并没有能将该泳池完全封闭;事发当晚泳池内的蓄水深度大约为1.1米，作为游泳池的管理者，在歇业期内也应该随时关注池内蓄水深度。作为管理者未充分考虑、防止及消除小孩翻越钻爬围墙到达泳池等安全隐患，对受害人的死亡后果也存在过错。 物业该怎么做 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条规定：经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。 十、地下室洪涝安全管理 车库被淹多车泡水，物业称“不可抗力”，法院：防范不到位照样赔 案例背景 7月19日凌晨，因强降雨引发山体滑坡，某小区地下车库灌入大量洪水、泥沙，不少业主停放在车库内的轿车因此被泡在了水中，多部车辆受损严重。 事发后，业主许先生起诉法院，要求物业公司承担赔偿责任。但是，物业公司辩解说，这事是因“不可抗力”引起的，物业无须赔偿。 近日，法院作出判决，要求物业公司赔偿业主部分经济损失。法官指出，关键在于物业公司未能证明自己在事发前和事发时采取了抢险措施。 物业该怎么做 不可抗力并非意味着当事人可以推脱一切义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案当中，由于物业公司存在防范不及时、抢险不到位的过错，因此，依法应承担部分责任。这一判决意味着，要求物业公司面对自然灾害防范千万不能掉以轻心，对于灾害可能发生的后果要充分履行通知及保障义务，让业主损失降到最低。 根据江西省住建厅关于“关于做好住宅物业服务区域内安全管理工作的通知”要求：物业服务企业根据季节变化，及时掌握极端天气预警，制定恶劣天气安全防范预案，储备配备必要的沙包、挡水板、救生衣等应急工具和物资;大风暴雨天气着力排查地下车库等地势低洼区域的排水系统及空调外机、外墙脱落等外立面坠物安全隐患;冰冻雨雪天气着力排查给排水系统、化粪池和出入口防冻防滑设施安全隐患;发现安全隐患及时整改，无法立即整改的要设立警示标识和设置围蔽设施，并按规定申请及时组织维修。 十一、电动车安全管理 楼道电动自行车起火致1死16车烧毁，物业因未制止停放担责25% 案例背景 2019年7月28日凌晨，亳州市一小区某单元楼道口16辆停在过道的电动自行车、自行车均被烧毁，住在该单元楼1楼的谢某某在逃生过程中受伤后经救治无效身亡……据了解，此次火灾由本单元住户蔡某某存放在该区域内的电动自行车电气线路故障导致。法院认为，蔡某某等10名车主车辆均停放在案涉小区单元楼的楼道口，该楼道口系该单元住户唯一的安全出口，他们将车辆停放在安全出口，占用、堵塞安全出口的行为违法。 且物业公司对于小区单元楼安全出口违规乱停乱放可能产生的安全隐患应比一般人具有更清醒的认识，但该物业公司却怠于履行管理义务，未采取相应的措施加以管理，未能排除安全隐患，存在过错，应当承担责任。据此判决，物业公司承担25%的责任，扣除已经支付的费用，仍需支付12万余元。 物业该怎么做 物业服务企业应当配合业主、业主大会、业主委员会及街道社区等，合理选址并设置电动自行车停放场所和充电设施;对物业服务区域内电动自行车违规停放、充电予以劝解和制止。 按照有关规定履行公共消防设施维护管理责任，对于不能正常使用的公共消防设施，应当立即更换维修，保障消防安全。火灾发生后，小区物业人员应立即报告火警、组织人员进行初期火灾扑救及人员疏散，并在消防救援人员到达后协助消防救援人员进行灭火工作，消防控制室应当按照规定实行24小时值班制度，每班不少于2人，值班人员应当持有消防控制室操作职业资格证书。 十二、消防通道安全管理 楼道杂物起火致人烧伤，堆放杂物的业主担责30%，物业未清扫担责10% 案例背景 2022年3月，辽宁省朝阳市某小区一单元楼发生火灾，居住6楼的张女士在逃生过程中身体多处烧伤，且火灾造成其住宅内墙装饰等损毁。根据消防部门火灾认定报告，单元一楼业主张某、王某在入户门公共部位堆放纸壳等可燃杂物起火造成火灾蔓延。为此，张女士诉讼至法院，要求张某、王某、物业服务公司赔偿其损失。最终法院认定：针对火势蔓延的主体责任承担比例的问题，法院分析各方的过错及责任承担大小如下：被告业主张某、王某在楼道堆放杂物是导致火灾蔓延的主要原因，应该对原告的损失承担30%即每人承担15%的民事责任;其次物业公司未按合同约定履行楼道清扫义务，因其未能及时清除楼道杂物、垃圾是导致火灾蔓延的次要原因，对原告的损失应承担10%的责任。 物业该怎么做 根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。同时根据《江西省消防条例》第二十一条规定：物业服务企业应当加强管理区域内消防安全巡查，发现火灾隐患及时采取相应措施;做好管理区域内共用消防设施的日常维护保养工作。物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防登高场地的行为，应当予以劝阻、制止;对不听劝阻、制止的，应当及时向消防救援机构或者公安派出所报告。 十三、安全生产管理 业主被大理石绊倒骨折，物业因未设警示赔了60%医药费 案例背景 象山某住宅小区北大门西边水果店前面的空地上因路面施工导致一块大理石翘起，且现场未设置任何安全围挡，居民向物业反映过，事情一直没有处理。某日，该小区一业主的丈母娘张某从北大门走到水果店买水果的途中，不慎被翘起的大理石绊倒，整个人摔倒在地上。物业保安和其他业主看到后，将其送到象山医院，经过医院诊断为右侧肱骨上端骨折，右侧肩袖、三角肌损伤，右肩关节积液。经过几天的治疗，花费检查费、治疗费共计2000余元。 该业主为此到物业处讨要说法，要求物业公司赔偿损失, 业主方认为物业管理不到位，对存有安全隐患的地方没有做任何警示，导致张某摔倒，要物业赔付，最终双方经过协商，就受伤居民张某的人身损害赔偿费达成协议，张某共计产生医药费2000元，张某自己负四成责任。物业公司没有做好警示告知义务，对这起事故负六成责任，赔付给业主1200元。 物业该怎么做 物业服务企业在小区日常维护施工过程中，应按标准设置作业现场安全区域和安全警示标志，采取安全措施，同时应定期做好施工现场安全排查，及时消除安全隐患，避免安全事故发生。根据《中华人民共和国侵权责任法》第37条指出，“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任”，管理单位或施工单位，未设置明显标志和采取安全措施，或者未尽到安全保障义务，将承担相应法律责任。 物业无小事 安全大于天 |
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