北海市人民政府办公室关于印发北海市辖区基准地价更新工作方案的通知 北政办〔2010〕127号 市辖区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业单位： 《北海市辖区基准地价更新工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。 二○一○年六月二十二日 北海市辖区基准地价更新工作方案 为建立北海市区合理的土地价格标准，促进北部湾经济区发展，制订本方案。 一、工作背景 北海市现行土地定级与基准地价评估成果于2007年下半年启动2008年验收通过并公布实施；评估基准日期是2007年6月30日。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发〔2001〕174号）要求，基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。根据我市地产市场变化，需对我市基准地价进行更新以适应市场的变化。 二、工作任务 （一）任务名称和内涵界定。 项目名称：北海市2010年市区土地级别调整与基准地价更新（以下简称为北海市2010年基准地价更新）。 具体工作包括土地定级调整、基准地价更新等。 基准地价估价期日设定为2010年5月30日。 基准地价基本成果提供“三种类型”、“四个层次”的基准地价评估结果：三种类型为：商业、住宅和工业；四个层次为：级别价格、区片价格、粗网格地价（200m×200m）、细网格地价（50m×50m）。但是在具体应用上可以满足评估范围内各种用地类型的宗地标定地价评估实践要求。 评估设定基础设施条件为：商业和住宅设定为“五通一平”（宗地外围“通路、通电、通上水、通下水、通邮电”五通和宗地内场地平整）；工业用地设定为“三通一平” 评估设定建筑规划条件为：商业和住宅设定，建筑容积率，建筑密度为30%；工业用地设定容积率为1。 各类用地设定出让年限为该用途的法定最高年限。 土地定级成果按照综合级别和分商业、住宅和工业分类级别四类进行。 （二）评估范围 。 基准地价更新的范围：以土地利用总体规划和城市建设总体规划确定的城镇建设用地规划区为基础确定如下：A：包括市工业园区在内的城市规划中心区（图2-1），面积约155平方公里；B:铁山港区面积(包括南康、区行政中心、营盘及兴港工业区等，图2-2)76平方公里；C涠洲岛旅游区（图2-3）5.5平方公里，共236.5平方公里。 （三）任务内容。 根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《城市地价动态监测技术规范》（以下简称《规程》）要求，结合北海市实际情况，具体工作任务如下： 1.土地级别调整：根据北海市市区的自然条件和社会经济发展变化及发展前景，对原有综合用地和商业、住宅、工业用地的级别界线进行调整； 2.基准地价更新：在土地级别调整基础上，充分利用地价监测点和其他市场交易案例对原有商业、住宅、工业用地的基准地价标准进行更新调整。 3.地价修正系数调整：根据需要调整商业、住宅、工业用地的地价修正系数体系； 4.对原有基准地价成果应用系统数据库进行更新。 三、方法和步骤 （一）工作方法。 北海市辖区基准地价更新工作，坚持“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的原则。具体工作方法：由市人民政府统一领导，市国土资源局组织实施，建立多层面的组织协调机构，充分协调和有效解决地价更新有关重大问题。通过政府采购确定地价更新的承担单位和技术核心，具体负责基础资料数据的调查、搜集整理和分析工作、负责初步地价更新成果的编制工作。在地价更新过程中，坚持部门合作与公众参与，广泛邀请各有关部门代表、专家以及社会公众参与，地价监测与基准地价更新一体化、多种评估方法综合检校、综合确定的方法开展工作。 （二）技术方法。 按土地级别调整和价格更新相结合、以级控价和以价验级相兼顾的总体要求；用因素修正法进行级别调整；用地价－分值模型以及局域地价指数两种途径实现基准地价更新；尝试利用北海市地价动态监测成果,自动或半自动全面更新基准地价的技术途径；实践地价监测与基准地价更新一体化先进技术思路。努力实现本次基准地价更新工作成果既客观真实、符合规程、逻辑严谨，技术领先、成果新颖、操作方便。 （三）工作步骤。 地价更新工作主要步骤包括前期准备、资料调查收集、数据分析处理、成果完善与编制、成果验收、上报审批等6个步骤 四、进度安排 北海市基准地价更新工作的进度安排如下： （一）前期准备阶段（2010年5月1日前）。 前期准备工作的主要任务是成立领导小组、落实工作经费、技术培训、召开会议、组织宣传发动、拟定技术路线等前期准备工作。 （二）资料调查处理阶段（5月1日—5月15日）。 资料调查收集工作可以分为部门资料收集和外业收集；其中部门资料包括基础资料、土地定级资料和部分估价样点资料；外业收集主要为估价样点资料。 定级资料着重收集新兴的商服中心、交通条件改善等对地价影响较大的定级因子。估价样点资料的收集遵循 “先在房产、土地交易中心和各评估机构进行资料调查，后实地补充调查”的采集原则分片开展。 （三）数据分析处理与内部论证—初步成果完成阶段（5月16—5月31日）。 数据分析处理工作由课题组组织力量完成，市国土局进行审核。数据分析处理工作由课题组利用现有定级估价软件系统。 （四）成果论证、完善与汇总阶段（6月1日—6月30日）。 由领导小组组织召开工作协调会，并组织召开专家会议，就定级估价的初步成果讨论，征求各方面意见，结合实际情况对成果进行适当调整完善并组织召开听证会。 （五）成果验收阶段（7月中旬前）。 准备各种验收材料，报请自治区国土厅验收北海市辖区基准地价更新成果。 （六）上报审批阶段（7月底）。 北海市辖区土地级别与基准地价更新成果上报市政府审批。 五、组织机构 由于该项工作政策性强、涉及面广、工作量大，为加强对该项目的组织领导，确保工作按时、保质保量完成，建议成立领导小组，工作小组和项目组负责组织、协调和实施工作。 （一）领导小组。 建议成立以分管市领导为组长，市政府协管副秘书长、市国土局局长为副组长，市发改委、财政局、建委、规划局、统计局、物价局、地税局、辖区政府等部门分管领导为成员的基准地价更新工作领导小组；领导小组下设办公室，办公地点设在市国土局，国土局副局长任办公室主任。领导小组负责指导土地定级与基准地价评估工作。包括：审批工作方案，组织、协调和指导土地定级与基准地价评估工作；协调解决评估工作中出现的重大问题，落实工作经费，核定工作成果及组织上报审批工作。 （二）工作组。 成立以市国土局局长为组长、分管副局长为副组长，局主要业务科室技术骨干为成员的市基准地价更新工作组。负责协调基准地价更新相关工作；负责具体技术路线的讨论制定及有关论证，资料归整等工作组织等。 （三）项目组。 以地价评估委托单位为主成立具体开展本次地价更新工作的项目组，具体负责编制土地级别调整基准地价评估工作报告、技术报告。研究制定整个基准地价评估工作的技术路线及方法；开发土地定级与基准地价评估信息系统；解决基准地价测算工作的技术问题；完成项目成果。 六、预期主要成果 （一）文本成果。 1.工作报告。 工作报告分为工作概况、工作内容、主要工作成果、更新工作总结与建议等几个部分。 2．技术报告。 技术报告总体分为概述、技术思路、土地定级、基准地价评估、宗地地价修正体系的编制等。 （二）主要图件成果。 1.商业用地级别与基准地价更新图（具体分为级别区片价图、粗网格图）； 2.住宅用地级别与基准地价更新图（具体分为级别区片价图、粗网格图）； 3.工业用地级别与基准地价更新图（具体分为级别区片价图、粗网格图）； 4．综合用地级别图。 （三）数据库成果。 为配合现行地价应用软件对原有地价数据库进行更新。 主题词：城乡建设 地价 通知 ─────────────────────────── 抄送：市委办，市人大办，市政协办。 ─────────────────────────── 北海市人民政府办公室 2010年6月23日印发 ─────────────────────────── （共印120份） 内容概述：北政办〔2010〕127号 市辖区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业单位： 《北海市辖区基准地价更新工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。 二○一○年六月二十二日 北海市辖区基准地价更新工作方案 ... 内容全文 内容全文 北政办〔2010〕127号 市辖区人民政府，市政府各部门，各管委会，市直各事业单位： 《北海市辖区基准地价更新工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。 二○一○年六月二十二日 北海市辖区基准地价更新工作方案 为建立北海市区合理的土地价格标准，促进北部湾经济区发展，制订本方案。 一、工作背景 北海市现行土地定级与基准地价评估成果于2007年下半年启动2008年验收通过并公布实施；评估基准日期是2007年6月30日。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发〔2001〕174号）要求，基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。根据我市地产市场变化，需对我市基准地价进行更新以适应市场的变化。 二、工作任务 （一）任务名称和内涵界定。 项目名称：北海市2010年市区土地级别调整与基准地价更新（以下简称为北海市2010年基准地价更新）。 具体工作包括土地定级调整、基准地价更新等。 基准地价估价期日设定为2010年5月30日。 基准地价基本成果提供“三种类型”、“四个层次”的基准地价评估结果：三种类型为：商业、住宅和工业；四个层次为：级别价格、区片价格、粗网格地价（200m×200m）、细网格地价（50m×50m）。但是在具体应用上可以满足评估范围内各种用地类型的宗地标定地价评估实践要求。 评估设定基础设施条件为：商业和住宅设定为“五通一平”（宗地外围“通路、通电、通上水、通下水、通邮电”五通和宗地内场地平整）；工业用地设定为“三通一平” 评估设定建筑规划条件为：商业和住宅设定，建筑容积率，建筑密度为30%；工业用地设定容积率为1。 各类用地设定出让年限为该用途的法定最高年限。 土地定级成果按照综合级别和分商业、住宅和工业分类级别四类进行。 （二）评估范围 。 基准地价更新的范围：以土地利用总体规划和城市建设总体规划确定的城镇建设用地规划区为基础确定如下：A：包括市工业园区在内的城市规划中心区（图2-1），面积约155平方公里；B:铁山港区面积(包括南康、区行政中心、营盘及兴港工业区等，图2-2)76平方公里；C涠洲岛旅游区（图2-3）5.5平方公里，共236.5平方公里。 （三）任务内容。 根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《城市地价动态监测技术规范》（以下简称《规程》）要求，结合北海市实际情况，具体工作任务如下： 1.土地级别调整：根据北海市市区的自然条件和社会经济发展变化及发展前景，对原有综合用地和商业、住宅、工业用地的级别界线进行调整； 2.基准地价更新：在土地级别调整基础上，充分利用地价监测点和其他市场交易案例对原有商业、住宅、工业用地的基准地价标准进行更新调整。 3.地价修正系数调整：根据需要调整商业、住宅、工业用地的地价修正系数体系； 4.对原有基准地价成果应用系统数据库进行更新。 三、方法和步骤 （一）工作方法。 北海市辖区基准地价更新工作，坚持“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的原则。具体工作方法：由市人民政府统一领导，市国土资源局组织实施，建立多层面的组织协调机构，充分协调和有效解决地价更新有关重大问题。通过政府采购确定地价更新的承担单位和技术核心，具体负责基础资料数据的调查、搜集整理和分析工作、负责初步地价更新成果的编制工作。在地价更新过程中，坚持部门合作与公众参与，广泛邀请各有关部门代表、专家以及社会公众参与，地价监测与基准地价更新一体化、多种评估方法综合检校、综合确定的方法开展工作。 （二）技术方法。 按土地级别调整和价格更新相结合、以级控价和以价验级相兼顾的总体要求；用因素修正法进行级别调整；用地价－分值模型以及局域地价指数两种途径实现基准地价更新；尝试利用北海市地价动态监测成果,自动或半自动全面更新基准地价的技术途径；实践地价监测与基准地价更新一体化先进技术思路。努力实现本次基准地价更新工作成果既客观真实、符合规程、逻辑严谨，技术领先、成果新颖、操作方便。 （三）工作步骤。 地价更新工作主要步骤包括前期准备、资料调查收集、数据分析处理、成果完善与编制、成果验收、上报审批等6个步骤 四、进度安排 北海市基准地价更新工作的进度安排如下： （一）前期准备阶段（2010年5月1日前）。 前期准备工作的主要任务是成立领导小组、落实工作经费、技术培训、召开会议、组织宣传发动、拟定技术路线等前期准备工作。 （二）资料调查处理阶段（5月1日—5月15日）。 资料调查收集工作可以分为部门资料收集和外业收集；其中部门资料包括基础资料、土地定级资料和部分估价样点资料；外业收集主要为估价样点资料。 定级资料着重收集新兴的商服中心、交通条件改善等对地价影响较大的定级因子。估价样点资料的收集遵循 “先在房产、土地交易中心和各评估机构进行资料调查，后实地补充调查”的采集原则分片开展。 （三）数据分析处理与内部论证—初步成果完成阶段（5月16—5月31日）。 数据分析处理工作由课题组组织力量完成，市国土局进行审核。数据分析处理工作由课题组利用现有定级估价软件系统。 （四）成果论证、完善与汇总阶段（6月1日—6月30日）。 由领导小组组织召开工作协调会，并组织召开专家会议，就定级估价的初步成果讨论，征求各方面意见，结合实际情况对成果进行适当调整完善并组织召开听证会。 （五）成果验收阶段（7月中旬前）。 准备各种验收材料，报请自治区国土厅验收北海市辖区基准地价更新成果。 （六）上报审批阶段（7月底）。 北海市辖区土地级别与基准地价更新成果上报市政府审批。 五、组织机构 由于该项工作政策性强、涉及面广、工作量大，为加强对该项目的组织领导，确保工作按时、保质保量完成，建议成立领导小组，工作小组和项目组负责组织、协调和实施工作。 （一）领导小组。 建议成立以分管市领导为组长，市政府协管副秘书长、市国土局局长为副组长，市发改委、财政局、建委、规划局、统计局、物价局、地税局、辖区政府等部门分管领导为成员的基准地价更新工作领导小组；领导小组下设办公室，办公地点设在市国土局，国土局副局长任办公室主任。领导小组负责指导土地定级与基准地价评估工作。包括：审批工作方案，组织、协调和指导土地定级与基准地价评估工作；协调解决评估工作中出现的重大问题，落实工作经费，核定工作成果及组织上报审批工作。 （二）工作组。 成立以市国土局局长为组长、分管副局长为副组长，局主要业务科室技术骨干为成员的市基准地价更新工作组。负责协调基准地价更新相关工作；负责具体技术路线的讨论制定及有关论证，资料归整等工作组织等。 （三）项目组。 以地价评估委托单位为主成立具体开展本次地价更新工作的项目组，具体负责编制土地级别调整基准地价评估工作报告、技术报告。研究制定整个基准地价评估工作的技术路线及方法；开发土地定级与基准地价评估信息系统；解决基准地价测算工作的技术问题；完成项目成果。 六、预期主要成果 （一）文本成果。 1.工作报告。 工作报告分为工作概况、工作内容、主要工作成果、更新工作总结与建议等几个部分。 2．技术报告。 技术报告总体分为概述、技术思路、土地定级、基准地价评估、宗地地价修正体系的编制等。 （二）主要图件成果。 1.商业用地级别与基准地价更新图（具体分为级别区片价图、粗网格图）； 2.住宅用地级别与基准地价更新图（具体分为级别区片价图、粗网格图）； 3.工业用地级别与基准地价更新图（具体分为级别区片价图、粗网格图）； 4．综合用地级别图。 （三）数据库成果。 为配合现行地价应用软件对原有地价数据库进行更新。
