鹤岗市人民政府办公室关于加强物业管理解决住宅楼房无物业管理的实施意见 鹤政办发〔2010〕57号 各县、区人民政府，市政府各直属单位，驻鹤各单位： 为进一步加强全市物业管理工作，解决部分住宅楼房无物业管理问题，改善城市人居环境，推动宜居、宜业、宜游滨水森林城市建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《鹤岗市人民政府办公室关于印发鹤岗市物业管理暂行办法的通知》（鹤政办发〔2007〕13号），制定本意见。? 一、总体目标? 根据全市住宅楼房不同状况，通过实施专业化物业管理、底限管理、单位自管和居民自治管理等模式，管理好全市住宅楼，杜绝住宅楼房无物业管理现象。? 二、管理标准? （一）专业化物业管理标准：有专业化管理队伍和规范的管理制度，推行物业星级服务，房屋公用部位、共用设施设备完好，配套设施完善，小区公共区域干净整洁，绿地花草树木长势良好、造型美观。? （二）底限管理标准：楼房单元内清洁卫生，庭院干净整洁，垃圾、冰雪日产日清，楼房设施设备基本完好。? （三）单位自管标准：房屋公用部位、共用设施设备完好，配套设施完善，小区公共区域干净整洁，绿地及时修剪整形。? （四）居民自治管理标准：楼房单元内清洁卫生，庭院干净整洁，垃圾日产日清，冰雪及时清扫。有条件的小区，在实现自治管理标准基础上，可以提升档次，参照专业化管理标准，开展绿化、治安、维修服务。? 三、管理费用? 坚持取之于民、用之于民的原则。全市住宅楼房管理实行有偿服务，并签订《物业服务合同》。专业化物业管理收费标准由市物价监督管理局和市住房保障局根据物业管理服务等级标准等因素，提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度，报市政府确定。具体收费标准由业主与物业管理企业根据经批准的基准价格及其浮动幅度在物业服务合同中约定。单位自管楼房收费标准参照专业化物业管理收费标准自行确定。底限管理和自治管理楼房，根据各区域物业项目具体情况测算成本，与业主协商，合理分摊，实行协议价格收费。? 四、责任分工和措施? 根据《鹤岗市人民政府办公室关于印发鹤岗市物业管理暂行办法的通知》，结合全市住宅楼房实际状况，分工如下：? （一）市住房保障局? 负责物业管理政策法规的制定和组织实施；加强物业管理市场的培育、规范和已实施专业化物业管理住宅小区物业服务的监督管理；严格物业企业资质审查，建立物业管理市场准入标准，监督规范标准化物业服务合同；强化物业行业监管机制，完善企业诚信档案；引导经过改造完善后的底限管理和自治管理楼房逐步过渡到专业化物业管理轨道，扩大专业化物业管理覆盖面；创新管理新机制，以推行星级服务为主线，树立物业服务星级样板，提升物业管理服务档次，在全市逐步建立专业化、市场化、社会化物业管理的新机制。? （二）龙煤股份鹤岗分公司、鹤矿集团? 负责企业内部住宅楼房的管理与服务工作和老旧小区的改造完善工作。对现管辖的1164栋住宅楼房（其中鹤矿集团房地产规划管理处管辖1088栋，各厂、处、公司管辖76栋），在确保每年大中修投资不低于目前的规模和保证房屋完好率的情况下，配备足够的管理力量，增加保洁人员，实施维修、楼房内外保洁的底限管理。对企业内部住宅楼房进行配套工程改造完善和居住环境整治，两个月内完成居住区裸土地面的硬化、绿化。改造后具备物业管理条件的，实行管理升级，引导业主委员会选聘物业服务企业，实施市场化运作的物业管理。? （三）各区政府? 负责辖区内物业管理活动的监督工作。? 安排部署街道办事处组织指导辖区内住宅小区业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，引导业主积极参与物业管理，正确行使业主在物业管理活动中的权利，履行业主应尽义务；调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。? 组织对接本辖区内无物业管理住宅楼房管理工作。根据实际状况和业主的意愿、需求，落实包片领导，落实责任人，落实管理模式。能找到开发建设单位或产权单位的，责成原开发建设单位或原产权单位负责实施管理；找不到开发建设单位或产权单位的，由区政府牵头，街道办事处组织成立维修站、保洁站负责管理，推行业主自治管理。? 组织对辖区老旧住宅区、单体楼进行完善改造。按照“谁开发谁管理，谁建设谁改造，谁受益谁出资”的原则，明确改造完善责任单位和改造完善标准，两年内完成改造老旧住宅区、单体楼基础配套工作，两个月内完成裸土地面硬化、绿化。责成原产权单位或建设单位出资实施改造；原产权单位或建设单位关、停、并、转和撤消的，由区政府实施改造，按照当时建楼税收受益情况，由市、区财政分别承担改造费用。改造后，根据业主意愿，实施自治管理或由业主委员会委托专业化物业管理。? （四）住宅楼房自管单位? 有自管房产的机关、企事业单位，负责本单位住宅楼房的维修养护和日常管理工作。按照国家的有关规定，根据所管住宅楼房的数量，设置相应的管理机构，配备管修、保洁人员，搞好所管楼房的环境卫生和维修养护，保证房屋及各项附属设施设备的完好。向社会化管理过渡时，要配合辖区政府组织成立业主大会和业主委员会，选聘物业服务企业，先交接、后退出。? 五、组织机构? 为保证解决无物业管理住宅楼房问题工作的有序推进，市政府成立加强物业管理解决无物业管理住宅楼房问题领导小组。? 组 长：马 冲 市政府副市长? 副组长：白小平 鹤矿集团总经理? 鹿英武 市住房保障局局长? 徐北晨 龙煤股份鹤岗分公司副总工程师 成 员：屈广臣 东山区区长? 马立群 向阳区区长? 田弘昊 工农区区长? 余 翔 南山区区长? 王 成 兴山区区长? 刘春波 兴安区区长? 颜景望 鹤矿集团房地产规划管理处处长? 王广来 市住房保障局副局长? 王月鹏 市物业管理处处长 领导小组下设办公室，办公室主任由鹿英武同志兼任，常务副主任由王广来同志兼任，办公室成员由市住房保障局、各区政府、市物业管理处、 龙煤股份鹤岗分公司发展规划部、鹤矿集团房地产规划管理处相关人员组成。? 六、几点要求? （一）统一思想，提高认识。加强物业管理，解决住宅楼房无物业管理问题，是提高城市管理水平，改善人民群众生活环境，提高群众生活质量的重要举措。各区政府、各单位及有关部门要充分认识到住宅楼房管理工作的重要性，全面落实科学发展观，站在改善民生、推动和谐社会建设、打造宜居城市的高度，把解决无物业管理住宅楼房问题工作摆上重要议事日程，抓紧、抓实、抓靠，抓出成效。 （二）明确任务，落实责任。各区政府、各单位及有关部门要认真履行职责，建立长效机制，成立相应的组织机构负责住宅楼房的管理工作。要对辖区住宅楼房管理实行包片负责制，明确分工，责任到人，形成一级抓一级、层层抓落实的工作格局。因住宅楼房没有落实管理部门或管理不到位引发的问题，由责任单位和包片领导负责协调处理；协调处理不利造成不良影响和经济损失的，追究责任单位和包片领导责任。全市无物业管理住宅楼房实行编号管理，逐栋落实管理模式和管理部门。建立无物业管理住宅楼房消号制度，各区无物业管理住宅楼房已经落实管理模式和管理部门并开展工作的，报市住房保障局，验收后消号。? （三）强化机制，形成合力。加强物业管理解决无物业管理住宅楼房问题领导小组办公室牵头建立住宅楼房管理协作机制，及时召开住宅楼房管理联席会议，解决住宅楼房管理工作中遇到的困难和问题，形成各部门各司其职、各负其责，分工协作、相互配合的横向工作体系，全面推进解决无物业管理住宅楼房问题工作的顺利开展。?? 附件：1.全市无物业管理住宅楼责任分工汇总表? 2.全市无物业管理住宅楼责任分工明细表 二○一○年八月八日
