鸡西市人民政府办公室关于加强全市物业行业管理工作的通知 鸡政办发〔2009〕 23号 县（市）、区人民政府，市政府有关委、办、局，有关单位： 为认真贯彻落实市人大十三届三次会议和市政府十三届三次全体会议精神，加强全市物业行业管理，提高物业管理服务水平，改善居住环境，促进我市物业管理向社会化、市场化方向科学发展。经市政府领导同意，现就加强我市物业行业管理有关事宜通知如下： 一、完善市、县（市）区两级管理机构，强化物业行业管理机制 （一）市、县（市）区两级都要建立物业行业管理机构，并明确职能，分级负责。由市房产局负责组建鸡西市物业管理办公室，人员编制内调。主要负责执行国家、省相关政策法规，制定我市物业管理规定和制度；负责全市物业行业的指导、监察和监管。同时，县（市）、区政府也要组建物业行业管理机构。主要负责物业行业监管工作。负责物业服务企业资质初审；负责住宅专项维修资金的指导和监督工作；负责指导业主委员会的组建和对物业企业履约的监管，并受理物业纠纷；负责住宅小区物业服务等级的评定、从业人员培训，以及组织开展优质服务竞赛活动等。 （二）进一步完善相关法规和措施。出台《鸡西市物业管理办法》、《鸡西市房产监察管理办法》、《物业企业资产管理规定》、《物业服务企业退出项目管理暂行办法》、《物业纠纷调处制度》等，为物业行业管理提供政策与制度保障。 （三）继续开展住宅小区物业服务等级评定工作，已评定等级的住宅小区每两年进行一次复检。对服务质量差，业主意见大的，由业主或业主委员会提出申请，重新评定服务等级，实行动态管理。2009年末完成全市住宅小区物业服务等级评定工作。今后没有组建业主委员会和没有评定服务等级的住宅小区，物价部门不予核定收费标准。 二、充分发挥地方和部门作用，完善行业调处机制 对在物业管理工作中存在的矛盾和纠纷问题，应充分发挥地方和部门作用，建立社区调解、行业仲裁和法院裁决的三级调处机制。 （一）业主与物业企业之间发生的一家一户的纠纷，由物业所在地的业主委员会和社区居委会进行调解；对服务质量和维修缴费等重大问题，由社区居委会组织召开有业主代表、业主委员会、物业企业和相关单位参加的联席会议，共同协商解决，把大量的一家一户的物业服务纠纷解决在基层。 （二）对物业企业不履行物业服务合同，经社区居委会调解未果，申请行业主管部门仲裁，使绝大多数矛盾纠纷在行业内解决。 （三）业主、业主委员会、物业服务企业和相关单位对仲裁结果有异议，或涉及经济索赔的，申请法院裁决。为使这三级调处机制有效运作起来，使业主与物业企业的沟通渠道畅通，并对物业企业实行有效的监督，要加快住宅小区业主委员会组建工作。这项工作由县（市）、区政府组织实施，物业所在地的街道办事处负责具体组建，各级物业行业主管部门负责业务指导和登记备案工作。组建工作从现在开始，县（市）、区要尽快制定《业主大会和业主委员会组建工作方案》，并组织实施。市、县（市）区年底前全部完成组建工作。 三、整顿规范物业服务企业，形成市场竞争机制 对我市目前物业企业存在素质参差不齐，有的未按合同约定提供相应服务，质量差、标准低、甚至维修不及时、违规收费、侵害群众利益等问题，对物业服务企业进行一次全面整顿。 （一）重新审核物业企业资质，对合格的重新核发《物业资质证书》。 （二）重新理顺服务合同，已成立业主委员会的小区和业主对服务反映强烈的小区，重新签订物业服务合同，在原有基础上理顺服务范围、服务内容和服务标准，并对违规行为、处罚标准、违约金补偿、滞纳金收取均做出详细规定。在物业监察条例未出台前，行业监察的重点放在对服务合同的履约方面。 （三）明确物业企业与供水、供电、供气、供热等部门的维修责任。2003年8月以后竣工的新住宅小区，根据国务院《物业管理条例》的规定，住宅小区内供水、供电、供气、供热等维修养护责任，由上述部门和单位负责。2003年8月前竣工的住宅小区，由物业企业与上述有关单位签订维修协议，明确维修责任，防止推诿扯皮。 （四）全面清理物业企业资产，对企业固定资产和物业管理用房进行登记备案，对挪用、占用、出租和转让固定资产和物业用房的企业和个人将进行处罚，情节严重的，依法追究刑事责任。 （五）加强住宅小区环境整治工作。改善居住环境，对小区内“私搭乱建、私扒乱改、乱贴乱画”等现象进行专项清理。在小区内规范公示栏和公益广告栏。今年春季在全市范围内开展一次住宅小区春季环境卫生清理绿化、美化、亮化活动，改善小区面貌，让业主满意。 （六）开展“优质服务竞赛活动”，并推行公示制。在竞赛活动中表现突出的住宅小区召开现场会向全市进行推广，对服务质量差、业主意见大的物业企业，由小区业主委员会组织召开业主大会，经小区60%以上的业主同意重新选聘物业企业。鼓励物业企业开展公平竞争、兼并重组，逐步培育几个大的素质好、实力强、服务质量高、社会信誉好的企业。 四、加强从业人员队伍建设，逐步实行持证上岗管理机制 （一）加强从业人员岗位培训工作，提高从业人员业务素质，增强服务意识。2009年1月至6月，重点抓好物业企业管理人员培训工作，6月至12月逐步推行全员上岗培训制度，逐步实现持证上岗。 （二）加强对从业人员政治思想教育，转变观念，树立为业主服务的思想，由过去的“管理型”向“服务型”转变。 五、完善房屋维修资金制度，形成良性循环的补偿机制 加强我市住宅专项维修资金的归集、管理和使用，进一步理顺管理体制，完善房屋专项维修资金制度。 （一）出台《鸡西市住宅专项维修资金管理办法》，在银行设专户，以小区为单位存储专项资金，以单幢楼房设置明细核算科目，逐步核算到户，由房产行政主管部门统一管理。按照新楼新办法、老楼老办法的原则，新楼由业主按照规定一次性缴纳；老楼房因部分业主已缴纳过托管费（18元），这部分资金已被企业使用，无法补偿到户，老楼房的维修资金每年从城市维护费中提取一定比例作为维修的配比资金；其他不足资金在使用时由小区业主委员会向业主续缴。 （二）旧小区和弃管楼治理改造采取市政府投入和开发企业义务改造相结合的原则，分期分批进行改造后实施物业管理。 （三）对保修期内的新楼出现开发企业不履行保修合同问题，由物业企业提出申请，并上报工程预算书，建设部门从建筑工程施工保证金中扣除，用于本楼房维修，确保业主居住安全。 六、设立应急维修资金，建立快速维修机制 确保住宅小区公共设施设备正常使用，建立物业服务站、物业服务企业和行业部门三级快速维修机制。各物业服务企业要设立24小时值班电话，及时处理业主的报修，并将报修电话在小区内公示。县（市）、区要设立应急维修资金，在住宅小区发生重大抢修事件时，先从应急资金中垫付进行维修，查明责任后，由责任单位支付所垫付资金，确保业主正常生活。 二○○九年三月十三日
